一、案情简介

2001 /7，某房产公司修建的商住楼竣工，同年9月完成了房屋初始登记。2002/1/24，房产公司将部分尚未出售的房屋在某商业银行抵押贷款70万元，本案讼争的房屋亦在被抵押房产之列。

2002/6/3，于某与房产公司分别签订了《商品房预售合同》、《购房补充协议》、《出售价格表》。（一）《商品房预售合同》主要内容为：于某所购2号门面房包干总金额142000元， 2002/6/3付6万元，在2003/4/30前付清余下房款8.2万元；办理产权证按购房补充协议约定执行。（二）《购房补充协议》约定：房产公司承诺于2003/ 4/30前办理营业房产权证，如到时不能将产权证办给于某，由甲方按售房价的双倍既即284000元无条件赔偿给于某；到期办理产权证于某应交部分所发生的税费由于某自理，房产公司协助办理产权证。（三）《出售价格表》的主要内容为：于某先交6万元，办产权后再交8.2万元；房产公司必须在2003/4/30前给于某办理房产证，如果未办理，双倍赔偿房价，实价为28万元。补充协议编页为1、2页，价格表的编页是第3页。合同签订当日，于某支付房款6万元。随后于某入住。

2002/6/4，房产公司给商业银行递交了申请：“我司2号营业房……有人准备购买，已同我司洽谈多次，该房付款方式为分期付款，即2002/6/3交6万元，2003/4交房款8.2万元，共计14.2万元，业主付清房款后才能办理产权证书，我司特向你行申请出售该营业房，望批准。”商行批复：“同意销售该房产，你司立即存入6万元，并于2003/4月付房款交清后办理产权证。”

2003/7/15，房产公司向房管局申请注销了讼争房的他项权证，解除了抵押。同日，房产公司向于某发出特快专递，要求支付购房余款8.2万元并交付办理产权证书的相关手续。

2003/10，房产公司起诉要求支付房款；于某随即提起反诉，要求给付违约金28.4万元并赔偿损失。一审法院判决要求于某提供产权证登记应交的资料，房产公司收到资料10日内办好产权证；于某30日内向房产公司支付余款8.2万元，房产公司同时向于某交付房产证；房产公司向于某支付违约金42600元。双方不服均提起上诉。

二、争点辨析

我们在本案二审阶段作为于某的代理人介入本案。通过对案卷证据材料的阅读发现，案件基本事实比较清楚，双方争议集中在对法律关系的辨析之上。为此，我们根据案件证据材料提出了以下观点：

[一]关于对合同的解释。双方同一天签订的三份合同，对于付款和办证的先后顺序作出了不同的约定，产生了“先款后证”与“先证后款”的矛盾。这里涉及的是合同的解释问题。根据签订三份协议时间顺序看，预售合同为格式合同签订在前，补充协议、价格表为非格式合同签订在后，且价格表与补充协议页码相连，因此，价格表应当在补充协议之后。预售合同约定的是先付款后办证，而价格表约定的是先办证后付款，前后不一致。当先签的协议与后签的协议对同一条款有不一致的，后签订的协议即为对前协议的变更而达成的一致意思表示，应以后签协议内容为准。而且，根据《合同法》第四十一条的规定，格式合同条款和非格式合同条款不一致的，应当采用非格式合同条款。因此，本案的付款先后顺序应当认定为先办证后付款。

[二]关于违约行为的认定。根据合同约定，办证的最后期限为2003/4/30，从现有证据看，房产公司将于某已购房先行抵押给银行，在2003/4/30并未解除抵押。且从银行的的批复和房产公司的通知看，均要求于某先支付房款再予办证。因此，房产公司在约定的办证时间主观上拒绝办证、客观上也根本不能办证，房产公司已先行构成违约。

[三]关于违约金的性质及对违约金的调整。在合同中，房产公司为自己设定了较高的违约金，以换取购房者的信任，保证能够如期办证。在当事人违约的情况下，即出现两个需要讨论的问题：其一，违约金的约定是否过高？其二，法院能否予以调整？对此，我们提出，其一，违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，不应仅据当事人没有造成多大的经济损失而片面认定违约金数额过高。其二，违约金的约定是双方在意志充分自由的状态下作出的，作为房产公司，对违约金是否过高，在订约之初就有明确的判断和清晰的意思表示，并对后果有充分的预测。房产公司在案件审理过程中没有提出调整违约金数额，那么，对违约金的任何主动干预均是对当事人自由意志的侵犯，不合合同自由、意思自治的原则。根据《合同法》第一百一十四条的规定，案涉双方关于违约责任的特别约定应当完全得到双方当事人及人民法院的尊重和执行。

    三、案件的审理结果

案经二审、再审，法院基本采纳我们的代理意见，认定房产公司违约事实成立，并认定本案违约金带有惩罚性赔偿因素，改判房产公司因迟延办证赔偿于某10万元。

四、评估与思考

众所周知，法院在审理案件中所处理的无非是两个问题。其一，事实问题；其二，法律问题。所谓处理事实问题，即查清案件事实，所谓处理法律问题，即正确适用法律条文。本案的成功代理，即在于我们对法律的精准理解与把握。判决生效我们回访当事人时了解到，房产证已经办好，违约金目前尚有点尾款正处于执行过程中。

在我们生活的周围，经常会遇到购房户遭遇房产公司的违约行为而选择退缩和默认。在强大的房产公司面前，个人在时间、财力、人力上确实显得势单力薄。本着诚实信用、互谅互让的原则，通过协商解决纷争无疑是上佳选择。但当你的权益确实受到侵犯时，通过法律途径解决分歧，既能维护自己的权益，也能起到进一步推动房产市场的健康有序发展。本案的判决也提醒房产公司，合同签订是一项严肃的专业法律活动，在为自己设定严格违约责任时，应当将自己的意思表述清楚无歧义，并作好完全履行的准备。