一、案情介绍

2004年1月9日，某广告公司与某房地产公司签订了《广告场地租用合同》，合同约定，由某广告公司承租某房地产公司位于我市某黄金地段一裙楼顶部的广告位，期限为五年，即2004年3月1日起至2009年2月底止，其租金为每年30万元。合同签订后，某房地产公司交付了租赁物，某广告公司也按约足额支付了第一年的租金，并积极进行广告招租。

2004年8月5日，某广告公司与电信某分公司签订了《关于发布户外广告的合同书》，约定由某广告公司用上述租赁场地的一侧为电信分公司发布户外广告，期限三年，广告位使用费21万元。

由于某广告公司未按约支付2005年度的租金，因此在2005年3月16日，某物管部向广告公司发函催告支付租金，2005年5月17日，某房地产公司与他人共同出资成立的某商业管理公司又向某广告公司发函催告履约，并要求在接函后五个工作日内交付租金。

某广告公司对上述催告，未予理会，并于2005年5月22日，与另一房产公司签订了户外广告《合约书》，约定由某广告公司在租赁场地的另一侧为其发布大型户外广告，期限为3年，即2005年5月28日至2008年5月27日，年广告位使用费20万元。

2005年6月7日，某房地产公司擅自撤除了某广告公司设置的广告，并代之以另一公司的宣传广告和招租广告，2005年6月16日，某房地产公司与另一广告公司签订了租赁合同。双方由此发生争议，并均认为对方违约应承担违约责任。在协商未果的情况下，某广告公司遂将某房地产公司告上法庭，要求解除合同，并赔偿损失66.8万元。

二、法律辩析

本案是一起财产租赁合同纠纷。某广告公司与某房地产公司所签订的合同性质应属财产租赁合同，由于该合同在形式及内容上的合法，加之本案双方对其效力并无争议，故该合同系有效合同。本案之争议，本质上是违约定性及责任定量的争议。因此，本案在是非判断及责任归属上，应以合同条款的约定为准；在合同无约定或约定不明时，应以法律规定为据。

本案原告诉求的基础在于认为被告以粗暴撤除广告的方式宣告其毁约，从而危及合同预期目的的实现，并对原告造成了重大损失。因此，对被告是否实施了撤除行为的事实审查及其法律定性就成为了本案焦点。

三、律师参与诉讼。

我们接受了本案原告即某广告公司的委托，作为其代理人参与诉讼。围绕上述焦点，首先我们进行大量的调查取证，收集了实景照片、公证书、调查笔录等资料，在事实上锁定了被告毁约之客观行为；其次，我们向法庭提供原告与某电信分公司、另一房产公司所签订的合同书、履约实景照片、广告架修建发票，明确了原告所遭受的直接损失和间接损失。

在法律层面上，我们主张：1、财产租赁合同的主要法律特征是出租人将租赁物交予承租人并在租赁期间保持租赁关系的持续进行，被告在租期内单方面强行收回出租物，并以侵权手法撤除原告为第三人设置的广告牌，其行为应认定为违约行为；2、被告之违约行为，已表明被告不欲、不再履约的意思，使合同双方原来预期的合同目的已根本不能实现，故原告要求按合同法第94条之规定，请求解除双方签订的合同； 3、对被告提供的催告履约函，因不具关联性、未送达原告且非被告所发出等原因而不具有证明效力；4、原告欠交租金的行为，不论是从双方合同约定的角度考察，还是从合同法第227条之规定来分析，均不足以导致被告享有和行使合同解除权；5、根据《合同法》第113条，被告应赔偿原告全部损失，包括直接损失和间接损失。

四、判决结果

本案在某法院审理过程中，我们的上述代理意见得到了充分采信，一审判决解除了双方签订的《广告场地租用合同》，并判决某房地产公司赔偿某广告公司各项损失共计487202元。

五、感悟

本案原告某广告公司未按约支付租金，违约在先，但被告因催收无果在租期内单方面强行收回出租物，并以侵权手法撤除原告为第三人设置的广告牌，不依法维权。最终却付出了较大代价，有理反而输了管官司。由此可见，在法治的天空下，依法办事，依法维权，已成必然！

                                        承办律师  杨明 蒲晓兰