父母为子女买房，不得不懂的物权法知识

发布时间：2020-06-08来源：惠博律师事务所

冯斌    律师

住房对于我国人民群众来说是一项非常重要的财产，刚刚步入社会的年轻人，一方面需要成家立业，另一方面承受着低收入购买昂贵房屋的巨大压力，这就使得一些年轻人只能依赖其父母而成为所谓“啃老族”。当出现年轻夫妻离婚时，他们的住房又属于父母为其购买的情形，其房屋的产权归属成了当今法律界急需研究和探讨的现实问题。

　　一、父母全款出资与房产归属的问题。

　　《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此例外规定一般是指征收、继承等特殊情形。与此同时，《中物权法》第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

　　通俗来讲，一般情况下，在房屋买卖情景下，从看房到谈判再到合同签订，最终房产证上登记谁的名字，谁就是房子的主人，房产就归谁所有。

　　这样的规定，立法目的在于维护国家基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用。房产作为重要的生产生活资料，其流转和归属必须做到公示公信，才能有效维护经济秩序。故物权法定、公示公信、一物一权成为物权法的基本原则。

父母用积蓄所买的房屋登记在儿子、儿媳名下，从法律的角度讲，这一房屋属于儿子和儿媳的房产。

　　二、父母出资为子女购买房屋的行为在法律上的性质如何认定？

　　在购房这类家庭重大事项中，建议大家还是要充分的协商，无论从房屋的选择还是款项的支付方式以及产权登记的确定以至于后来的如何居住等问题。

打开天窗说亮话，即便没有形成书面协议，也会有口头协议的约束力量；如果能够形成书面的协议，关于如何买房、如何出资、如何产权登记、如何居住，那么一方面是制约，避免家庭矛盾的产生，另一方面也是对权利的保护。那么，父母出资为子女购买房屋的行为在法律上的性质是如何认定的呢？

对此，在审判实践中存在两种不同的观点：

第一种观点认为，父母出资为子女购买房屋的行为是一种法律上的赠与行为。所谓赠与，根据我国《合同法》规定，是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。在公民之间的一般赠与关系中，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，但“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与和经过公证的赠与”，赠与人与受赠人之间只要有赠与合意，赠与关系就成立，赠与人在财产权利转移之前就不能随意撤销赠与。事实上，父母出资以其子女名义购买房屋，原因是子女的经济能力差，无力负担买房的压力，目的是要解决子女的居住条件。

第二种观点认为，父母出资为子女购买房屋是一种借贷行为。借贷在理论上分为使用借贷和消费借贷两种，如果不可消耗物的房屋作为标的物发生借贷关系时，只能发生使用借贷，即借用关系，不会发生消费借贷关系；如果购房款作为标的物发生借贷关系时，则发生消费借贷关系。但是无论使用借贷抑或消费借贷，都是出借人将标的物出借于借用人使用，借用人使用后返还标的物的一种法律关系。当今社会是功利主义社会，欲结婚男女都要对婚前个人财产进行法律公证的年代，大部分父母对子女结婚行为持比较现实的态度，考虑到一旦子女离婚其房屋的归属也要有个交代，惟恐子女离婚时将其房屋或者购房款按照夫妻共同财产进行分割造成无端的浪费，故将其视作借贷关系，这样于出资父母、于子女双方都有备无患，与子女离婚与否无关，到期都要予以返还其购房款。这样于己、于人、于法、于情理都是一种明智的做法，不仅符合现实生活，也有利于司法讼争。

笔者认为：

对父母出资为子女购买房屋的行为，不能机械地一概而论，不能武断不是赠与就是借贷，相反不是借贷就是赠与，应区别为两种不同情况。

一种情况是对父母出资为子女购买房屋行为的认定原则上应视其双方的约定，尤其是以父母的明确表示为界定标准。如果父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系，其房屋或购房款即无偿转让于子女，无论何时子女都不用返还于父母；如果约定为借贷或者父母明确表示为借贷，而且立了字据、打了借条则为借贷关系，其房屋或购房款只供子女使用，并不转移其所有权，子女理当将其返还于父母。

在司法实践中，父母出资是借贷还是赠与的真实意思表示，应该是在出资或赠与的当时来判断，出资当时的有效凭证才是判断父母真实意思表示的证据。因为日后一旦子女婚姻有变，为维护子女利益，父母偏袒子女普遍存在。但在现实生活中，父母的借贷往往是没有借条的，父母的赠与也往往是没有明确的表示。

第二种情况，父母与子女之间对其房屋或购房款没有约定或者约定不明确时的认定问题。笔者认为，其行为应推定为赠与行为不应认定为借贷行为。理由如下：第一，从社会常理出发，父母出资为子女购置房屋时，往往父母经济状况较好，子女经济能力却很差，无力负担买房压力，加上父母与子女关系融洽，此时，无论是子女结婚之前还是结婚之后，父母出资的真正目的是要彻底解决子女的居住条件，让子女生活得更加幸福，其真实的意图并不是日后要回这笔出资。第二，从法理上讲，“赠与是单务行为”，只要赠与人交付赠与物，受赠人接受赠与物，赠与关系即行成立，而借贷是双务行为，不仅要出借人交付出借物，而且借贷人要承担返还标的物的义务。在诉讼中，出资人是有义务提供证据证明接受人有承担返还标的物的义务，否则，会承担举证不能的法律后果。假设父母出资的性质认定为借贷，父母就应当提出充分的证据。从证据角度看，借贷就应该立字为据，就应该打借条；没有借据，就不能证明是借贷，就应推定为赠与。