建设用地未实现净地条件 互不承担违约责任

发布时间：2019-07-06来源：惠博律师事务所

建设用地未实现净地条件  互不承担违约责任

——某房产公司与某国土分局建设用地使用权出让合同纠纷案

承办律师 田 刚

【基本案情】

2011年6月16日，某区国土分局公告拍卖出让位于潆溪镇的A号地块（以下简称宗地）的国有土地使用权。2011年7月7日，某房地产开发公司通过竞拍取得宗地，并于同日交付了土地保证金2000万元，于2011年7月17日签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为A，宗地总面积38209.05平方米，宗地出让价款为人民币68203184元，双方还对各自的权利义务及违约责任进行了约定。

《国有建设用地使用权出让合同》签订之后，某区国土分局未能实现净地交付条件，一直未向该房产公司交付宗地，该房产公司也未向某区国土分局付清土地款余款。在长达几年里，双方均向对方提出要求，因此发生争议，该房地产公司起诉至法院，2017年5月2日南充市中级人民法院立案受理。

双方在履行合同过程中互有文件来往，该房地产公司向某区国土分局反映案涉土地未实现净地条件的现实情况，某区国土分局向该房地产公司催交未缴的土地款项，区政府为案涉土地组织包括区国土分局在内的相关部门研究解决相关问题。案涉宗地至法庭辩论终结时仍未达到净地交付条件，该房地产公司也未付清土地余款。在庭审中，双方当事人均表示合同的相关问题在后期履行中自行协商解决。

【律师代理】

承办律师代理原告方提出的代理意见，一是关于宗地交付条件问题，从拍卖条件、土地出让合同约定以及法律规定角度判断，案涉宗地的交付应按净地交付，并实现六通。宗地拍卖至诉讼时长达逾6年的时间，被告方没有实现净地及六通条件，其违约、违规问题明显存在。二是关于本案涉及违约问题，主张被告方将未完成拆迁的土地出让，违反了法律 、行政法规和相关政策规定，也违反了出让方的基本合同义务，被告方当构成违约。同时，从原告方的诉讼目的出发，面对原告方欠付土地款事实，本着解决问题的原则，与被告方充分沟通，提供了类似参考案例，促进双方在净地交付前互不要求对方承担违约责任。

【裁判理由】

原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方之前均未在约定的期限内履行全部义务导致各自的合同目的均未实现，现原告请求继续履行合同，被告表示同意，且自愿协商解决相关问题，法院予以支持；同时，双方均同意净地交付前不要求对方承担违约责任，系自愿对各自权利的处分，法院予以支持。

【判决结果】

被告某国土分局与原告某房地产公司继续履行《国有建设用地使用权出让合同》。

【借鉴意义】

本案的关键问题，是双方在履行土地使用权出让合同中均存在瑕疵，若仅从承担违约责任的角度诉讼或不利于问题的解决。而从签订合同目的、诉讼目标出发，换位思维，寻求恰当的代理切入点，找到双方的平衡点，对于达到解决问题的目的是十分重要的，本案较好地运用了双方的平衡点。