国土部门迟延交地 被判承担违约责任

发布时间：2019-05-22来源：惠博律师事务所

国土部门迟延交地  被判承担违约责任


   承办律师  蒲晓兰

【基本案情】

2010年9月 27日，四川某房产开发有限公司【下称“房产公司”】与某县国土资源局【下称“国土局”】签订《国有建设用地使用权出让合同》【下称“出让合同”】，主要约定：（1）房产公司受让土地一宗，面积7000㎡；（2）出让价款842万元，在合同签订之日起30日内付清；（3）土地交付时间为2011年8月底前；（4）如未按时交付土地，每延期一日按已付土地出让金的1‰支付违约金。

合同签订后，房产公司按约支付了土地出让价款842万元，并支付了相关税费。由于城市道路调整、拆迁户安置补偿等原因，国土局迟至2016年7月12日才完成土地交付。房产公司起诉，要求国土局：（1）支付逾期交付土地的违约金1495万元；（2）以土地实际交付之日起算土地使用年限。

【律师代理】

接受代理后，承办律师详细阅读了本案所涉材料，根据当事人提供的事实线索，向县国土局了解了相关情况。代理律师分析：本案系合同纠纷，关于房产公司参加土地拍卖并依法竞得、签订出让合同并支付土地价款的事实，各方没有争议。本案的争议，主要在于土地迟延交付的事实认定，损失后果的认定以及责任承担的问题。

国土局辩称：土地已按现状交付房产公司，至于土地上有拆迁户未搬离，房产公司不能利用土地进行开发，不是国土局的过错。国土局不应承担逾期交地的违约责任。

律师认为：

一、本案迟延交地的时间长度为1775日。

按照出让合同第6条的约定，国土局应当于2011年9月1日前交付土地。根据本案的事实和证据，至2016年7月，案涉土地的拆迁安置补偿事务完成。7月12日，国土局将土地作了实物交付并为房产公司颁发了《土地使用权证》。由此，案涉土地交付的时间，应当认定为2016年7月12日。经具体计算，本案迟延交地的时间长度为：1775日。


二、土地迟延交付的责任，在于国土局。

从土地法的规定及出让合同的约定看，排除土地上既存的权利瑕疵和交易障碍，属于国土局的单方责任。在双方预期用一年的时间来排除障碍的情况下，相关“排障”工作却迟迟未能得到有效推进。由此，我们可以清晰发现，国土局存在怠于履行法定职责和合同义务的行为。因此，本案土地迟延交付的责任，完全在于国土局。

三、原告诉请的违约金，应如何认定？

《土地出让合同》第37条约定“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人同项下的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”。代理律师根据这一约定，结合迟延交地的时间1775日，计算出的违约金金额为1495万元。但庭审中，国土局方面提出违约金金额过高，要求以同期银行贷款利率计算原告方的资金占用损失。实践中，对于国土局在履行土地出让合同中的违约情形，人民法院一般也以同期银行贷款利率作为参照判决的。因此，如何锁定损失金额，就成为本案代理工作的重中之重。

代理律师通过提供房产公司竞得土地后与第三方签订的地堪合同、设计合同、建筑工程施工合同、营销合同、贷款合同等一系列开发合同，以证明公司的直接损失；为证明可得利益损失，代理律师到县房管局调取了同一天拍卖的相邻地块的开发楼盘的房屋销售价格，以及某县近几年每月房屋销售价格的波动情况。藉此证明：由于迟迟未能取得土地，房产公司错过了房地产市场的高峰期，利润损失巨大。合同约定的违约金，明显不足以弥补房产公司的实际损失。因此，房产公司“有限”提出的违约金金额，合理可信。

【裁判结果】

一、国土局在本判决生效后一个月内向房产公司支付违约金4,915,923元,赔偿损失284,000元，共计5,199,923元；

二、国土局在判决生效后一个月内为房产公司重新确定土地使用权证建设用地使用权出让年限，住宅70年为2016年7月12日至2086年7月12日、商业40年为2016年7月12日至2056年7月12日。

【 附注：一审判决后，双方上诉。房产公司要求改判：按合同约定计付违约金及损失。国土要求改判：按银行同期贷款利率计付违约金。二审结果：改判国土局向房产公司支付违约金491万余元。】

【借鉴意义】

土地出让合同的违约争议，往往涉及出让方的责任界定问题。在本案的诉前准备和策划中，代理律师作了大量的调查工作，收集并固定了多份书证，锁定了土地迟延交付的原因事实和期间事实。这是本案得以胜诉的基础和关键。

本案的难点，主要在于违约金、赔偿金的规则适用。同类案件中，通常是按银行贷款利率来处理的。代理律师通过对法律制度的充分研究和法理分析，结合本案的具体事实，充分说理，赢得了较好的诉讼结果，为当事人争取到了较大的利益（高于银行贷款利息的2倍）。这是律师代理较为出彩的具体表现。